本文来自微信公众号：潜伏的木马君，作者：木马君，原文标题：《这次我终于可以和盘托出，为什么很多德国人退休时房贷还没还完？》，头图来自：AI 生成
上次和大家分享了小木马姑奶奶的故事，她是小木马爷爷的姐姐，今年已经 75+，退休七八年了（德国是 67 岁正式退休）。
木马姑奶奶现在住在一栋自己的房子，在德国叫做联排别墅的边户，这个房子她已经住了好几十年了。
但我们最近拜访她时才得知，这房子居然还有 11 万欧的贷款没有还完，如今木马姑奶奶每个月还要还房贷。
很多读者在留言区里惊叹，怎么会有人到了退休还在还房贷？而且还有 11 万欧之多！
木马姑奶奶自己并非是低收入群体，她一直是个职业女性，退休前是德国知名银行高管的秘书，所以想来她的收入也还不错。
既然以前有稳定的工作和工资，为啥没有早早把房贷还完，而是拖到了退休后，以至于如今陷入了伴侣一跑路，她就生活入不敷出的困境？
老实说以我们中国人的消费习惯来说，这种情况确实令人匪夷所思。
但是在德国，像木马姑奶奶这样的情况并不少见，甚至可以说，在德国普通阶层的家庭里司空见惯。
我们自己在德国也买了地，盖了房，如今也在还房贷中，这些年，我算是搞明白了德国房贷到底是怎么回事。
今天我就给大家掰开了揉碎了深度剖析一下，为啥德国很多人退休时房贷没有还完。
一
德国的房贷和国内的房贷机制很不一样。
在德国办理住房贷款，银行也会比较审慎，会衡量贷款人的收入水平和房产价值。
总的来说，银行会重点审查核算两件事：
一是你目前的家庭收入能力，是否能承担月供。一般来说，月供的水平不宜超过家庭净收入的三分之一。如果你家庭月净收入 4000 欧，想月供还 2500 欧，那风险就比较大了，银行担心你分分钟要断供。
银行审查的第二件事，你的房产市场估值多少？你的房贷额度不应高于这个估值。也就是说，你买一个实际只值 50 万的房子，却要贷 100 万，那银行也是不干的。
总的来说，银行不做亏本的买卖，他们的所有审核都是为了维护自己的利益，降低投资风险。
这种前期的贷款资质评估和国内是比较相似的。
但是德国房贷和国内最大的不同之处在于，德国银行的房贷只是一个有时间期限的合同，并不是"承包责任制"的。
这句话可能令人费解，且听我慢慢解释。
如果你在国内买房，确定好了贷款总额度，贷款年限，选择好还款方式（等额本金或等额本息），然后每个月月供就计算出来了。
简单来说，在约定好的贷款年限内，你要连本带利地把这笔钱还回去，这个连本带利的总金额分摊到每个月，就是你的月供，一分不多，一分也不少。
假设：你全额贷款买了一个一百万欧的房产，年利率 1%，贷款十年。
那国内房贷的大体思路就是把贷款的本金额度（一百万欧），加上累积产生的利息，分摊到这十年里，然后算出你每个月要还的月供。
如此贵的房产，每年光是本金就要至少还 10 万欧，计算出的月供自然就会非常高，我让 AI 计算了一下，每个月要还九千多欧，一般人根本承担不起。
二
但是在德国银行办理住房贷款，那花样可就太多了！
银行对于首付和月供的额度要求非常宽松。首付的比例并没有什么国家政策指导。
如果是手头比较紧的年轻家庭，往往会选择零首付，自己真正一次性支付的只有一些税费和手续费，整个房产的价格会全额通过贷款来支付。
这也就意味着，即使没有多少存款的家庭，也可以试图买房。只要有固定工作和收入，攒够了买房的手续税费，就可以肖想大额房产。
而德国房贷里，月供的额度也是可操作空间非常大，夸张一点说，可以说是你想怎么还就怎么还。
还是刚才那个假设，你贷款买了一个一百万欧的房产，年利率 1%，贷款十年。
在德国房贷合同里，你可以自由选择每年本金的偿还额度，最低 1%，也就是说一年可以只还一万欧本金，那么 100 万欧的贷款本金，实际需要还一百年才能还完！
很多朋友看到这里，会感到很困惑，明明欠着百万贷款，用户却可以每年只还 1 万欧，那银行怎么能容忍呢？哪个银行能等你 100 年呢？
答案是，银行只管你房贷合同期限内的事。
德国房贷合同比较常见的年限是 10 年。但是这并不意味着你 10 年内要把房子的贷款本金还完，这份合同只代表着，在这十年内，你会按照约定的利率和月供还款，至于十年后的事，银行不会替你打算。
如果选择最低的本金还款率（1%），我让 AI 重新计算了一下，每个月的月供大约是 1600 多欧。
哇塞！按照国内的房贷计算，原本月供要 9000 多欧，而现在在德国的房贷机制一下，每个月只要月供 1600 多欧，一样也能住得起百万豪宅。
这样是不是一下子就拉低了消费高额房产的门槛？
是不是有钱没钱，大家都能买房？
看上去特别美好是不是？
但是，但凡稍微有点头脑的人，免不了会未雨绸缪，你稍微一核算立刻就会意识到，10 年之后，你就傻眼了。
按照国内的房贷机制，10 年内，你承担着月供压力拼命挣钱还贷，10 年后贷款还完，房产属于你，终于松了一口气。
而按照德国的这种还款方式，10 年内，你蜻蜓点水式地还贷，不影响你的生活质量，夏天还能全家出国度假，10 年后，你的贷款本金还剩下 90 万欧没有还。这个房子只有 10% 属于你，90% 属于银行。
据说，德国的这种贷款方式，有个特别的名字，叫做"气球贷"（Balloon Loan），含义是，这个还款过程就像是吹气球——前期轻松，但是大头在后面。
AI 里关于气球贷的解释
三
那 10 年后，德国的房贷合同到期了，接下来怎么办呢？
一般来说，第一个 10 年合同到期后，你要么一次性把尾款还了（这个选项对于德国人几乎不可能，除非你中了彩票，或者继承了一大笔遗产）。
绝大部分人会和银行重新办理住房贷款合同，只不过这一次，贷款本金额度变成了 90 万欧，利率条件则要根据当下市场利率调整。
在 2015-2022 年期间，欧洲的利率一直极低，百分之一点几的利率很常见。在新冠期间，甚至还有低于 1% 的利率，感觉贷款就跟不要钱似的。
这期间买房的人，月供都比较低。我们家是在 2016 年贷款盖房的，当时利率 1.6%，也算是赶上了好时候。
而这几年，欧洲的利率已经大幅走高，目前的房贷利率大约是 4%-5% 之间。
德国房贷模拟计算器
所以，如果你碰巧现在第一期 10 年的房贷合同到期了，再重新贷款，银行就会要求至少 4% 以上的利率，用 90 万欧核算一下，即使仍然每年只还 1% 本金，每个月的月供也一下子就飙升到了接近 4000 欧。
绝大部分的德国中间阶层家庭，无法承担每个月 4000 欧的房贷月供。
这时，便只能卖房了。
这几年，慕尼黑有很多中年家庭出售自住房屋，都是这种情况。但凡有的选择，谁又愿意被迫出售已经住了 10 年的自己的家呢？（当然，利率的波动既有升高也有降低，也有的情况下，办理第一期 10 年房贷时，利率很高，等到 10 年到期后，市场利率降低了，那就减轻了负担。比如小木马爷爷奶奶，四十年前贷款买房时，利率高达两位数，后来 10 年后，市场利率降低了很多，一下子就降低了月供中的利息部分。）
四
很多朋友可能要问，为啥不提前还贷？
在国内，大部分人都会努力提前还贷，很多人十来年之内就把房贷提前还清了。
而在德国，提前还贷是极少数人能做到的。
首先，银行会有限制，并不是你想还就能还。在大部分贷款合同里，会约定最高提前还贷额度。比如我家的贷款，每年最多只能提前还 5%。就算你现在中了彩票，天降横财，也无法结清房贷，因为合同不允许。
银行为啥不允许呢？因为银行给你贷款不是为了做善事，他们主要目的是赚取利息。如果你三下五除二提前还了，那银行没得到多少利息，岂不是白忙活一场？
其次，大部分德国中年工薪阶层，要养家养娃，日常吃穿用度又不肯将就，那每个月能平衡收支，正常还贷，就已经是祖上烧了高香了。在正常月供外，还要省出一大笔钱来做提前还贷，这难于上青天。
虽然我熟知德国房贷的特性，但在我听说木马姑奶奶的房子还有 11 万欧贷款时，我也吓了一跳。
在三十多年前，在这个城市的这个地段，她家这样的郊外联排边户的价格肯定很便宜，我估计最多也不会超过 20 万欧。
那她还了几十年贷款，简直就是还了个寂寞，到头来，还有一半以上的本金没还！
这又要说到德国人及时行乐不爱存钱的生活态度了。特别是过去几十年，德国人享受着经济上行的好日子，生活里没有一丁点后顾之忧。
假期满世界旅行，高档货说买就买，平时慢悠悠地还房贷，能少还绝不多还，急啥？
如果你家抠抠索索，想要勒紧裤腰带存钱，提前还贷，这在德国绝对是异类，甚至会被周围的人认为，你这是不懂得生活，小气吧啦的。
五
写到这里，相信朋友们已经看明白了，德国房贷的本质是"顾头不顾腚"，先享受了再说。
只要你能在约定的 10 年内正常还款，等 10 年后，你面对高额的本金尾款该怎么办，这不是银行会替你考虑的问题。
如果你足够幸运，一直都有一份稳定工作（比如木马姑奶奶），那么你就不断地续签房贷合同，从 10 年，到 20 年，30 年 …… 还到天荒地老。
像木马姑奶奶这样的情况绝不是个例，特别是在没有父母祖荫的底层普通家庭，很多人的房贷都是奔着一辈子去的。
比如小木马爷爷奶奶也是到了退休后，才把房贷勉强还完，这还是因为小木马奶奶前两年继承了自己母亲的一大笔遗产，才有能力把房贷结清，否则，他们现在也是要退休继续还贷的命运。
最后，来说个彩蛋吧。
我仍然记得，9 年前，我们在慕尼黑郊外办理住房贷款时，面对高额的贷款本金，我心里感到压力重重。
因为我和木马爸爸白手起家，收入有限，我们每年的本金还款额度定为了 2.5%，也就是说，10 年后，我们会还掉大约 25% 的本金，还剩下 75% 的尾款！
我那时便和木马爸爸说，这个尾款太可怕了，我们一定要努力存钱提前还贷。我希望可以在 10 年后把房贷还清，这是我的小目标。
木马爸爸当时用看外星人一样的眼光看我，说，这怎么可能呢？你这个想法太不现实了，连我父母都还在还他们的房贷呢。
我们一砖一瓦亲手盖起来的房子
后来的 9 年里，我全权打理家庭财务，量入为出，开源节流，几乎每年的一月份都会提前还贷一次（最多 5%），只有刚生了小木马的那一年，因为我没有工作，家里实在捉襟见肘，未能提前还贷。
这几年我们在国内生活，木马爸爸才慢慢地理解，原来并不是所有人都要像在德国的父母亲戚那样，还一辈子贷款。
明年，就是我家 10 年房贷到期的时间，我仍然在为我们的小目标而努力。
如果这 9 年间，我们没有克制消费努力存钱提前还贷，那么明年我们即将面对的就是升到了 4.5% 左右的利率，剩余 75% 的尾款，和大幅增长的月供，我们也可能像其他德国家庭一样，陷入财务困境。
如今，每当在家里说到房贷这个话题，木马爸爸看我的眼神就是：这个中国女人，有点东西啊。哈哈哈～
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